I

Предпроектные работы – программирование проекта

1.

Анализ условий (состояния) площадки и/или существующего проекта, выявление основных существующих ограничений

1.1.

* первичные ограничения по посадке зданий

1.2.

* высотность

1.3.

* форма

1.4.

* ориентация

1.5.

* инсоляция

1.6.

* сооружения ГО

1.7.

* охранные зоны (ЛЭП, газопроводы и пр.)

1.8.

* тоннели метрополитена, коллекторы

1.9.

* зоны регулирования застройки

1.10.

* памятники истории и культуры

2

Анализ существующей документации на проекте – ТУ, геоподоснова, инженерно-геологические изыскания, обмеры и обследования и пр. Дозаказ недостающих материалов

3

Анализ инженерных сетей и систем. Наличие существующих сетей, выявление близлежащих питающих центров

4

Анализ транспортной ситуации, трафик-анализ, идентификация подъездных путей, близость метро и пр.

5

Идентификация окружения и соседей (определение «проблем», стратегии расширения, эффекта «синергии»)

6

Анализ конкурентов – описание конкурентов в административном округе, в Москве. Анализ западных аналогов

7

Предварительный план нового строительства/оптимизации существующего проекта

8

Определение оптимального функционального назначения проекта и его отдельных компонентов

9

Определение оптимального поэтажного плана и ТЭПов проекта, развитие проекта «изнутри-наружу», достижение максимального  коэффициента эффективности площадей

10

Определение по стадийности/очередности проекта с указанием дат ввода в эксплуатацию очередей и критических дат

11

Определение необходимых объектов инфраструктуры в проекте

12

Решение по экономической и функциональной эффективности проекта

13

Утверждение предварительного Плана проекта

II

Проектирование, авторский надзор

1

Составление архитектурного и инженерного технического задания на проектирование и оптимизацию проектных решений (в случае необходимости) на основании предпроектных изысканий и программирования проекта

2

Составление и утверждение технического задания Заказчиком

3

Выбор и контрактация архитектора, инженера проекта, прочих консультантов (лобби, благоустройство, трафик, противопожарные мероприятия, освещение и пр.)

4

Выбор и контрактация разработчика проекта (стадия П)

5

Проведение тендера и утверждение контрагентов 

6

Координация разработки проекта на всех этапах, взаимоувязка работы архитектора, инженеров, технологов, разработчиков специальных разделов

6.1.

* стадия «Концепция».  

6.2.

* стадия «Схематический проект».  

6.3.

* стадия «Детальный проект».  

6.4.

* стадия «П». Исполнитель – российский адаптор

6.5.

* стадия «Авторский надзор». Исполнитель – иностранный архитектор и российский адаптор в части журнала авторского надзора

6.6.

* стадия «проверка рабочих чертежей подрядчика»

7

Подготовка стратегии реализации наружных сетей. Анализ альтернативных вариантов

8

Определение стратегии по наружным сетям

9

Определение с инженером проекта перечня производителей основного оборудования, формирование ведомости спецификаций, оценка стоимости и их соответствие бюджету проекта

10

Принятие финальных решений по производителям инженерного оборудования

11

Выбор совместно с архитектором проекта  желаемых материалов, их аналогов, формирование ведомости спецификаций, оценка стоимости материалов и их соответствие бюджету проекта

12

Принятие финальных решений по материалу

13

Выбор совместно с архитектором проекта мебели и предметов интерьеров в отделке центрального лобби

14

Принятие финальных решений по материалам лобби предметам интерьера

15

Приемка работ контрагентов по проектным работам

16

Подпись и оплата актов сдачи-приемки выполненных работ и платежных документов

17

Организация  выноса в натуру границ земельного участка, красных линий и других линий регулирования застройки, осей зданий и сооружений, а также границ строительной площадки

III

Согласования

1

Анализ существующих документов, выработка стратегии проведения согласований на проекте

2

Согласование стратегии по согласованиям

3

Формирование перечня разрешений, которые необходимо получить в дополнение к уже имеющимся разрешениям и согласованиям (при наличи истории согласований)

4

Организация и выпуск распорядительных документов Правительства г. Москвы (РПМ, ППМ и прочее)

5

Определение «доли города» при таковой необходимости

6

Организация и проведение градостроительного совета при мэре г. Москвы

7

Организация согласования с Москомархитектурой и выпуска положительного заключения Мосгосэкспертизы (коммерческой экспертизы) на утверждаемую часть проекта (П), включая получение всех необходимых дополнительных согласований проектной документации. Проведение корректировки (в случае необходимости)

8

Оптимизация и продление действия технических условий (ТУ) на подключение к городским инженерным сетям (при необходимости)

9

Получение и/или продления разрешения на строительство

10

Контроль за своевременным и правильным открытием ордеров подрядчиками

11

Работа со всеми контрольными и инспектирующими инстанциями во время производства работ 

12

Подготовка пакета документов для сдачи-приемки законченного строительством объекта в эксплуатацию

13

Участие в работе приемочной комиссии

IV

Тендерный процесс на всех этапах реализации

1

Разработка формы предквалификационного отбора с указанием обязательных критериев, предъявляемых к участникам тендера

2

Формирование тендерных пакетов, включая все необходимые приложения и формы на все виды работ, в т.ч. не входящие в объем генподрядчика (в том числе работы по инженерным сетям)

3

Утверждение форм предквалификационного отбора, форм тендерного пакета

4

Определение перечня участников предквалификационного отбора с указанием опыта реализации аналогичных объектов

5

Согласование участников предквалификационного отбора

6

Проведение предквалификационного отбора участников на генеральный подряд и особо сложные работы

7

Проведение интервью  с участниками предквалификационного отбора. Отбор участников на тендер

8

Организация и проведение конкурсных тендеров по выбору контрагентов на все виды работ (проектирование, подрядные работы, поставщики и пр.). 

9

Проведение регулярных встреч с участниками тендера

10

Ответы на вопросы участников тендера, координация встреч участников тендера с проектировщикаи

11

Организация и проведение технических совещаний с командой проектировщиков и участниками тендера

12

Организация показов строительной площадки, ответы на вопросы участников тендера

13

Выбор победителя тендера 

V

Строительство

1

Подготовка договоров с контрагентами и их подписание

2

Контроль подписания договоров между подрядчиками и генеральным подрядчиком

3

Передача строительной площадки генподрядчику по акту  

4

Координация получения генподрядчиком и другими подрядными организациями необходимых разрешений на период строительства (включая ордер на производство строительных работ)

5

Координация разработки генподрядчиком и другими подрядными организациями строительной документации, включая контроль качества и сроков подготовки документации, а также ее соответствия требованиям согласованной проектной документации

6

Координация выполнения генподрядчиком и другими подрядными организациями работ на строительной площадке и поставляемых материалов, включая контроль:

6.1.

* качества

6.2.

* сроков

6.3.

* стоимости

6.4.

* соответствия выполняемых работ требованиям проектной и строительной документации

6.5.

* за соблюдением генподрядчиком и другими подрядными организациями требований законодательства в области строительства, в том числе в части безопасности, защиты окружающей среды и санитарных норм

7

Информирование Заказчика о любых событиях и обстоятельствах, которые могут привести к нарушению законодательства

8

Проверка наличия необходимых лицензий и сертификатов у контрагентов

9

Строительный контроль -  контроль качества строительства

10

Освидетельствование скрытых работ и промежуточная приемка ответственных конструкций

11

Участие в предварительных испытаниях элементов и конструкций объекта

12

Выдача предписаний о приостановке работ и исправлении обнаруженных дефектов и предъявление виновной стороне предусмотренных соответствующим договором с контрагентами санкций  при обнаружении отступления от проектной документации, использования материалов и выполненных работ, качество которых не отвечает требованиям технических регламентов, ТУ, ГОСТ и СНиП

13

Координация и заключение договоров страхования, страхователем либо выгодоприобретателем по которым является Застройщик

14

Проверка соблюдения требований по страхованию контрагентами

15

Взаимодействие со страховыми организациями при наступлении страховых случаев 

16

Координация и согласование внесения изменений в объем/состав выполняемых генподрядчиком и другими подрядными организациями работ, в том числе в результате принятия  решений по оптимизации затрат на строительство (ValueEngineering) 

17

Детальное управление графиком и бюджетом строительства

18

Контроль за исполнением строительного бюджета

19

Подготовка и проверка документов на оплату от поставщиков и подрядчиков, включая архитектора и инженера проекта

20

Проведение регулярных рабочих встреч с архитектором, инженером, генподрядчиком и субподрядчиками на отдельные виды работ, а также координация их взаимодействия между собой

21

Контроль за заказом и поставкой критичных материалов подрядчиками и поставщиками

VI

Приемка выполненных работ

1

Подготовка исполнительной документации

2

Подготовка и ведение претензионной работы с подрядчиками и поставщиками при необходимости

3

Подготовка по факту завершения строительства перечня недоделок и план графика их устранения

4

Координация тестирования и запуска всех инженерных систем и коммуникаций комплекса

5

Передача законченного строительством проекта эксплуатирующей компании, включая передачу исполнительной документации и гарантийных обязательств подрядчиков

6

Организация  ввода объекта в эксплуатацию городской приемочной комиссии

VII

Общее

1

Построение организационной структуры проекта (собственный и привлеченный персонал)

2

Построение детального графика реализации проекта. Определение критического пути

3

Выполнение функций технического заказчика (Выбор качественного контраганта на выполнение функций технического заказчика, функций технического надзора)

4

Бюджетирование проекта. Составление подробного бюджета реализации проекта с учетом возможных опций. Обновление бюджета проекта на каждой стадии его реализации

5

Финансовая модель проекта. Расчет основных показателей эффективности проекта NPV, IRR, Cash-on-Cash

6

Защита бюджета проекта, финансовой модели, графика реализации в кредитных организациях

7

План-факторный анализ на ежемесячной основе, анализ результатов работы за предыдущий период, причины отклонения от целевого плана. Мероприятия по нивелированию отклонений от ЦП

8

Разработка формы банковской гарантии на возврат авансового платежа (advancepaymentbond)

9

Разработка формы банковской гарантии на выполнение работ (performancebond)

10

Разработка типовых форм контрактов на: подрядные работы (включая генерального подрядчика), поставку материалов и оборудования, проектирования

11

Согласование всех форм документов юридической и финансовой службой  

12

Подготовка типового договора с контрагентами  

13

Подписание договоров со контрагентами

VIII

Отчетность

1

Подготовка ежемесячного информативного отчета по проекту в формате, необходимом для предоставления в кредитную организацию

2

Ведение управленческой отчетности

3

Ведение полного электронного файлинга и документооборота по проекту, ведение архива документации (бумажный, электронный виды)

4

Деловая переписка со всеми контрагентами

5

Регулярное проведение рабочих встреч с контрагентами для координации рабочих вопросов

6

Управление внештатными ситуациями на проекте

7

Подготовка ответов на вопросы контрагентов и совместное согласование решений

1

Управление отделкой арендопригодных площадей

2

Эксплуатация объекта

3

Ведение бухгалтерии

4

Работы по оформлению в собственность сданного в эксплуатацию объекта

5

Сдача помещений в аренду

6

Маркетинг и реклама, включая подготовку всех необходимых материалов ответственность по привлечению финансирования.