Выбор земельного участка является очень важным этапом инвестиционного и строительного процесса.

Земельный участок, как правило, подбирается, когда застройщик имеет точное представление о функциональном назначении будущего объекта, но исключать изменение функционала планируемого объекта после проведения аудита опираясь на данные исследования участка, мы не станем.

Правильный выбор земельного участка, под определенные цели, является залогом не только минимизации затрат при строительстве объекта и следовательно его скорейшей окупаемости, но и гарантией успешной реализации проекта в целом.

Важнейшей задачей проведения аудита пригодности земельного участка является установление факта наличия, или отсутствия обременений и ограничений земельного участка, выявления негативных факторов, влияющих на возможность, срок и стоимость реализации инвестиционного проекта.

Обременения и ограничения земельного участка

Обременениями земельного участка называются любые законные обстоятельства, возникающие на основании договора или закона, отягощающие условия владения и пользования земельным участком в пользу третьих лиц или общества (аренда, залог, сервитут, градостроительные, историко-культурные, археологические требования). Своевременное выявление и анализ явных обременений позволяет определить возможность/невозможность, альтернативы использования земельного участка в соответствии с планами застройщика с учетом особых условий его использования.

Ограничения использования земельного участка устанавливаются законом с целью защиты земельного участка либо прилегающих объектов от возможного неблагоприятного влияния. К таким ограничениям относятся природоохранные, санитарно-защитные зоны. В таких зонах законом предусмотрена ограниченная или вообще запрещена хозяйственная деятельность. Это нужно учитывать при планировании, проектировании объектов недвижимости и во время строительных работ, соблюдать границы защитных зон при размещении отходов, временных сооружений, хранении стройматериалов и прочее.

Мы не сомневаемся, что многие инвесторы понимают общую суть анализа потенциала земельного участка, но все же хотим сделать важный акцент на необходимости вовлечения в процесс аудита пригодности земельного участка профильных специалистов для самой детальной проработки каждого рассматриваемого земельного участка.

Наш практический опыт показывает, что стоимость инженерной и инженерно-транспортной инфраструктуры может в разы превышать стоимость строительства самого объекта.

Очень важно произвести оценку технической возможности и стоимости подключения объекта к основным инженерным сетям, финансовую и техническую оценку возможности примыкания земельного участка к действующей транспортной артерии рассматриваемого региона.

Помимо высоких инженерно-инфраструктурных затрат не надо забывать о возможных административных рисках, дополнительных требованиях органов федеральной и муниципальной власти, действующих градостроительных требованиях региона, ограничениях, которые могут возникнуть ввиду недобросовестной проработки инженерных изысканий (инженерно-геологических, инженерно-гидрологических, инженерно-экологических и инженерно-топологических изысканий).

Команда GOROD GROUP технически подкована, в совершенстве владеет тонкостями и нюансами законодательства, регулирующего градостроительную деятельность, регламентированного градостроительным, земельным, природоохранным, гражданским, а также иным смежным законодательством федерального и регионального уровня.

Мы профессионально поможем Вам определить Ваши возможности и права по развитию рассматриваемой территории, а также оценить возможные параметры будущего объекта недвижимости.

Порядок проведения аудита пригодности земельного участка

Подготовка технического задания с формулированием основных целей проведения аудита с описанием основных технико-экономических параметров и функционального назначения планируемого к размещению объекта;
Технический анализ инженерно-геодезических, инженерно-геологических, топографических, инженерно-экологических и гидрологических изысканий для определения технических особенностей будущего строительства, технической возможности размещения и вероятной конструктивной схемы фундаментов планируемого объекта (в случае отсутствия изысканий, организация проведения изыскательских работ в объеме, необходимом для проведения аудита земельного участка)
Техническое бследование зданий и сооружений, находящихся на территории земельного участка (при их наличии и намерениях заказчика их сохранить);
Определение возможности организации съездов-выездов с территории к основным транспортным артериям, получение технических условий от балансодержателей дорог и эксплуатирующих организаций на организацию примыканий. Оценка стоимости выполнения работ по организации примыканий к автодорогам;
Определение оптимальных точек подключения планируемого объекта к энергоресурсам (электроснабжение, теплоснабжение, газоснабжение, водоснабжение, канализование, телефонизация, интернет и т.п.)

Юридический анализ правоустанавливающих документов на земельный участок для того, чтобы в будущем сделка не была признана неправомерной;
Проверка и анализ правоустанавливающей документации на земельный участок для определения соответствия вида разрешенного использования земельного участка планируемому функциональному назначению будущего объекта и изучение соответствия земельного участка действующим нормативно-правовым актам региона РФ в области градостроительства;
Градостроительный анализ и проверка исходно-разрешительной и технической документации для выявления градостроительных, инженерно-инфраструктурных, санитарно-защитных, экологических и историко-культурных ограничений и обременений земельного участка.
Расчет стоимости выполнения технических условий (ТУ) сетевых организаций (расчет стоимости технологического подключения и стоимость прокладки наружных инженерных сетей)
Свод информации о наличие транзитных коммуникаций, проходящих по территории земельного участка (ЛЭП, газопроводы, водопроводы, сети ливневой и фекальной канализации, теплотрассы, сети связи, илловоды, нефтепроводы и т.п.) и на прилегающей территории. Расчет стоимости выноса инженерных сетей из пятна застройки.
Разработка графической схемы ЗУ с наложением имеющихся ограничений от всех действующих инфраструктурных объектов и объектов имеющих значительные зоны охраны (аэропорты, предприятия нефтепереработки и т.д.)
Определение сроков и стоимости разработки градостроительной, исходно-разрешительной и проектно-сметной документации до получения разрешения на строительство.

Результатом выполнения мероприятий по аудиту земельного участка будет являться технический отчет следующего содержания:

Описание земельного участка и района расположения;
Заключение о достаточности правоустанавливающей документации на земельный участок для осуществления сделки;
Разрешенное использование рассматриваемого земельного участка;
Перечень основных градостроительных и технических ограничений и обременений с расчетом стоимости их снятия;
Описание перспектив и возможностей градостроительного развития территории в рассматриваемом регионе с учетом действующих градостроительных регламентов, ограничений и обременений. Расчет стоимости разработки градостроительной, исходно-разрешительной, проектной и иной технической документации до получения разрешения на строительство;
Описание существующей инженерной и транспортной инфраструктуры с расчетом стоимости выноса инженерных сетей из пятна застройки;
Описание возможности и расчет стоимости осуществления технологического подключения объекта к инженерной инфраструктуре. Расчет стоимости прокладки инженерных сетей до границ земельного участка;
Описание возможности и расчет стоимости осуществления примыкания земельного участка к существующим автодорогам;
Общие выводы с характеристикой земельного участка, оценкой пригодности рассматриваемой территории для размещения предлагаемого объекта, с указанием возможных рисков и предложений по минимизации их влияния.

К отчету прилагаются:

Генеральный план субъекта и правила землепользования и застройки;
Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ);
Кадастровая выписка на земельный участок и кадастровый план;
Документация об установке градостроительных регламентов влияющих на реализацию инвестиционного проекта и иные градостроительные документы, рассмотренные в процессе аудита пригодности земельного участка;
Технические отчеты проведенных инженерно-геологических, инженерно-геодезических, инженерно-экологических и инженерно гидрологических изыскании;
Схема земельного участка с нанесением существующих транзитных инженерных сетей, с указанием их нормативных охранных зон;
Технические условия на подключение объекта к действующей инженерной инфраструктуре;
Схема возможного выноса инженерных сетей из пятна застройки с учетом планируемого размещения объекта;
Схема оптимальных точек подключения объекта к городским инженерным сетям;
Схема возможного транспортного обеспечения территории с учетов планируемых узлов примыкания земельного участка к существующим автомобильным дорогам;
Схема градостроительных ограничений и обременений с описанием способов и возможностей минимизации их влияния;
График реализации мероприятий по обеспечению проекта необходимой градостроительной документацией.

要知道的成本

回调