The choice of the land is a very important stage of the investment and construction process.

Land, as a rule, is selected when the developer has a precise conception of the functional purpose of the future object, but to exclude functional changes to the plan after conducting the audit based on survey data of the site, we will not.

The right choice of the land for a certain purpose, is the key to not only minimize cost, the construction of the facility and therefore its speedy return, but also guarantee successful implementation of the project as a whole.

The most important task of auditing the suitability of the land is the finding of the presence or absence of encumbrances and restrictions of the land, identify negative factors affecting the ability, time and cost of implementing the investment project.

Encumbrances and restrictions of land

Encumbrances land are any legitimate circumstances arising under the contract or the law, aggravating the conditions of ownership and use of land in favor of third parties or companies (rent, mortgage, easement, town-planning, historical-cultural, archaeological requirements). Timely identification and analysis of the apparent charges allows to determine the possibility/impossibility of alternative use of land in accordance with the plans of the developer subject to the special conditions of its use.

Limit the use of land shall be established by law to protect the land or adjacent facilities from potential adverse effects. These include environmental, sanitary-protective zone. In such zones, the law provides for limited or even forbid the activity. This should be considered when planning, designing of objects of real estate and during construction works, to respect the boundaries of protection zones in the waste, temporary structures, storage of materials, etc.

We have no doubt that many investors understand the General gist of the analysis of the potential of the land, but still want to make an important emphasis on the need for engagement in the audit process the suitability of land specialists for the detailed study of each of the land under consideration.

Our practical experience shows that the cost of engineering and transport infrastructure may at times exceed the cost of construction of the object itself.

It is very important to assess the technical feasibility and cost of the connection object to main engineering networks, financial and technical evaluation of contiguity of land to the existing transport arteries of the region.

In addition to the high engineering and infrastructure costs is not necessary to forget about potential administrative risks the additional requirements of the Federal and municipal authorities, existing planning requirements of the region, the limitations that may arise because of unfair elaboration of engineering studies (geotechnical, engineering, hydrological, engineering-ecological and engineering-topological surveys).

Team GROUP GOROD is tech-savvy, fluent in the subtleties and nuances of the legislation governing urban planning, regulated by urban planning, land, environmental, civil, and other related legislation of the Federal and regional level.

We will professionally help You to identify Your opportunities and rights for the development of the territory and to assess possible options for the future of the property.

Порядок проведения аудита пригодности земельного участка

Подготовка технического задания с формулированием основных целей проведения аудита с описанием основных технико-экономических параметров и функционального назначения планируемого к размещению объекта;
Технический анализ инженерно-геодезических, инженерно-геологических, топографических, инженерно-экологических и гидрологических изысканий для определения технических особенностей будущего строительства, технической возможности размещения и вероятной конструктивной схемы фундаментов планируемого объекта (в случае отсутствия изысканий, организация проведения изыскательских работ в объеме, необходимом для проведения аудита земельного участка)
Техническое бследование зданий и сооружений, находящихся на территории земельного участка (при их наличии и намерениях заказчика их сохранить);
Определение возможности организации съездов-выездов с территории к основным транспортным артериям, получение технических условий от балансодержателей дорог и эксплуатирующих организаций на организацию примыканий. Оценка стоимости выполнения работ по организации примыканий к автодорогам;
Определение оптимальных точек подключения планируемого объекта к энергоресурсам (электроснабжение, теплоснабжение, газоснабжение, водоснабжение, канализование, телефонизация, интернет и т.п.)

Юридический анализ правоустанавливающих документов на земельный участок для того, чтобы в будущем сделка не была признана неправомерной;
Проверка и анализ правоустанавливающей документации на земельный участок для определения соответствия вида разрешенного использования земельного участка планируемому функциональному назначению будущего объекта и изучение соответствия земельного участка действующим нормативно-правовым актам региона РФ в области градостроительства;
Градостроительный анализ и проверка исходно-разрешительной и технической документации для выявления градостроительных, инженерно-инфраструктурных, санитарно-защитных, экологических и историко-культурных ограничений и обременений земельного участка.
Расчет стоимости выполнения технических условий (ТУ) сетевых организаций (расчет стоимости технологического подключения и стоимость прокладки наружных инженерных сетей)
Свод информации о наличие транзитных коммуникаций, проходящих по территории земельного участка (ЛЭП, газопроводы, водопроводы, сети ливневой и фекальной канализации, теплотрассы, сети связи, илловоды, нефтепроводы и т.п.) и на прилегающей территории. Расчет стоимости выноса инженерных сетей из пятна застройки.
Разработка графической схемы ЗУ с наложением имеющихся ограничений от всех действующих инфраструктурных объектов и объектов имеющих значительные зоны охраны (аэропорты, предприятия нефтепереработки и т.д.)
Определение сроков и стоимости разработки градостроительной, исходно-разрешительной и проектно-сметной документации до получения разрешения на строительство.

Результатом выполнения мероприятий по аудиту земельного участка будет являться технический отчет следующего содержания:

Описание земельного участка и района расположения;
Заключение о достаточности правоустанавливающей документации на земельный участок для осуществления сделки;
Разрешенное использование рассматриваемого земельного участка;
Перечень основных градостроительных и технических ограничений и обременений с расчетом стоимости их снятия;
Описание перспектив и возможностей градостроительного развития территории в рассматриваемом регионе с учетом действующих градостроительных регламентов, ограничений и обременений. Расчет стоимости разработки градостроительной, исходно-разрешительной, проектной и иной технической документации до получения разрешения на строительство;
Описание существующей инженерной и транспортной инфраструктуры с расчетом стоимости выноса инженерных сетей из пятна застройки;
Описание возможности и расчет стоимости осуществления технологического подключения объекта к инженерной инфраструктуре. Расчет стоимости прокладки инженерных сетей до границ земельного участка;
Описание возможности и расчет стоимости осуществления примыкания земельного участка к существующим автодорогам;
Общие выводы с характеристикой земельного участка, оценкой пригодности рассматриваемой территории для размещения предлагаемого объекта, с указанием возможных рисков и предложений по минимизации их влияния.

К отчету прилагаются:

Генеральный план субъекта и правила землепользования и застройки;
Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ);
Кадастровая выписка на земельный участок и кадастровый план;
Документация об установке градостроительных регламентов влияющих на реализацию инвестиционного проекта и иные градостроительные документы, рассмотренные в процессе аудита пригодности земельного участка;
Технические отчеты проведенных инженерно-геологических, инженерно-геодезических, инженерно-экологических и инженерно гидрологических изыскании;
Схема земельного участка с нанесением существующих транзитных инженерных сетей, с указанием их нормативных охранных зон;
Технические условия на подключение объекта к действующей инженерной инфраструктуре;
Схема возможного выноса инженерных сетей из пятна застройки с учетом планируемого размещения объекта;
Схема оптимальных точек подключения объекта к городским инженерным сетям;
Схема возможного транспортного обеспечения территории с учетов планируемых узлов примыкания земельного участка к существующим автомобильным дорогам;
Схема градостроительных ограничений и обременений с описанием способов и возможностей минимизации их влияния;
График реализации мероприятий по обеспечению проекта необходимой градостроительной документацией.

Get the cost

Callback